Spis treści
Co to Księga Wieczysta?
Księgi Wieczyste to rejestr opisujący stan prawny nieruchomości. Podstawową wiedzę o tej instytucji prawnej czerpiemy z Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Księgi zawierają opis nieruchomości, wskazują kto jest właścicielem oraz informują czy nieruchomość ma jakieś obciążenia. Zapoznanie się ze stanem Księgi Wieczystej powinno być jedną z najważniejszych rzeczy, jeśli ktoś myśli o zakupie nieruchomości.
Księgę Wieczystą można przeglądać w wersji pełnej i wersji aktualnej. W pierwszym przypadku mamy do czynienia z opisem Księgi od momentu jej powstania. Można zatem znaleźć tam informacje nie tylko o tym jak Księga wygląda w danym momencie, ale jak wyglądała w przeszłości. Czego można się dowiedzieć? Na przykład kto był poprzednim właścicielem czy nieruchomość była w przeszłości obciążona prawami na rzecz osób trzecich, czy istniały jakieś wpisy dot. hipotek etc. Natomiast treść aktualna Księgi Wieczystej zawiera wpisy, które są aktualne na dany moment, kiedy taką Księgę się przegląda. W praktyce, podczas aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości, notariusze korzystają właśnie z treści Księgi aktualnej.
Każda Księga Wieczysta składa się z tej samej ilości działów. By lepiej to pokazać, poniżej opiszę pokrótce każdy z działów.
Dział I-O
Dział oznaczenia nieruchomości – tutaj znajdują się informacje dotyczące samej nieruchomości, czyli np. dokładny adres, jaki jest jej metraż, z czego się składa, na jakiej jest kondygnacji etc. W zależności czy jest to nieruchomość lokalowa, czy też nieruchomość gruntowa, opisy w dziale I-O będą się różnić. Jedne posiadają więcej, inne mniej informacji. Nie zawsze również stan faktyczny jest zgodny ze stanem prawnym zawartym w Księdze. Żeby sprawdzić czy to co jest napisane w dziale I-O jest aktualne, możemy porównać treść tego działu z podstawą nabycia (akt notarialny, orzeczenie sądu, decyzja administracyjna), dokumentami od zarządcy nieruchomości, dokumentami uzyskanymi w gminie czy starostwie.
Dział I- Sp
Dział ten pokazuje dodatkowe prawa związane z nieruchomością. Jest to niejako uzupełnienie działu I-O. W dziale tym zazwyczaj brak jakichkolwiek wpisów (tak dzieje się zwykle w wypadku gruntów) albo też znaleźć można wpis dot. udziału w części wspólnej nieruchomości, którą stanowią grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (nieruchomości lokalowe). Udziały określane są w formie ułamkowej np. 1/10 000.
Dział II
Dział własności – wskazuje kto i w jakich proporcjach jest właścicielem danej nieruchomości. Z działu tego można dowiedzieć się także kiedy i na jakiej podstawie nieruchomość została nabyta przez obecnego właściciela.
Dział III
Ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość, roszczenia, ograniczenia – brzmi nieciekawie, prawda? Zatem jakie mogą być przykłady opisanych wyżej praw?
Otóż, zazwyczaj są to różnego rodzaju służebności, prawo dożywocia, wpisy komornika czy syndyka.
Dział III jest niezwykle ważny, gdyż obciążenia jakie mogą na nim ciążyć potrafią sprawić, że sprzedaż danej nieruchomości jest bardzo utrudniona a czasem wręcz niemożliwa. Ciężko jest bowiem sprzedawać mieszkanie, w którym komuś przysługuje prawo dożywocia czy służebność mieszkania. Nie jest to oczywiście niemożliwe, ale znacznie utrudnione. Wpis taki chroni z jednej strony podmiot, na rzecz którego ustanowiono to prawo a z drugiej potencjalnego nabywcę, który mógłby kupić nieruchomość obciążoną jakąś wadą.
Czego nie warto się obawiać w tym dziale Księgi Wieczystej?
Przede wszystkim zapisu dotyczącego przekształcenia prawa użytkowania wiecznego gruntów we własność. Jest to rodzaj wpisu, który w żaden sposób nie wpływa na sprzedaż nieruchomości, a informuje jedynie o konieczności wnoszenia tzw. opłaty przekształceniowej.
Warto też pamiętać, że jeśli zobaczymy w dziale III np. prawo dożywocia, należy zbadać czy osoba tam wskazana, nadal żyje. Wiele Ksiąg Wieczystych zawiera taki zapis, ale po śmieci uprawionego jest on bezprzedmiotowy i można wnioskować o jego wykreślanie a nieruchomość nie jest realnie obciążona. Zatem po zbadaniu Księgi Wieczystej należy porozmawiać z właścicielem i sprawdzić na ile stan w Księdze odpowiada rzeczywistości.
Dział IV
Hipoteka – jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych. Umożliwia ona zakup nieruchomości w sytuacji, kiedy środki finansowe pochodzą od banku. Powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej właściwej dla danej nieruchomości, a wygasa po spłacie kredytu hipotecznego. Hipoteka umożliwia bankowi dochodzenie swoich praw, bez względu na to, czyją nieruchomość jest własnością.
Wiele osób zastanawia się czy istnieje możliwość sprzedaży nieruchomości, która jest obciążona hipoteką? Odpowiedź jest twierdząca. Konieczne jest uzyskanie właściwego dokumentu z banku, który udzielił takiej hipoteki.
