Spis treści
Sprzedałem mieszkanie (dom, działkę) – czy muszę płacić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości?
Możliwe, że nie będziesz musiał w ogóle płacić podatku po sprzedaży swojej nieruchomości, ale istnieje od tej reguły szereg wyjątków, które związane są przede wszystkim z tym, w jaki sposób nabyłeś daną nieruchomość. Kluczowym elementem będzie tutaj tak naprawdę moment nabycia nieruchomości, którą zdecydowałeś się sprzedać.
Kiedy musimy liczyć się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości?
Podatek dochodowy od osób fizycznych – wysokość 19%. Sytuację w jakich może się pojawić najczęściej i w jaki sposób powinniśmy go obliczyć? Podatek występuje w sytuacji, gdy od momentu zakupu lub nabycia do momentu sprzedaży nie minęło 5 lat podatkowych. I tutaj wiele osób popełnia ogromny błąd, bo uważa, że 5 lat (liczonych dla zwykłego człowieka) równa się 5 lat dla Urzędu Skarbowego… otóż NIE!
Pamiętaj, że ta matematyka, której uczysz się regularnie, przez wiele lat w szkolnej ławce często nijak się ma do magicznych wyliczeń Pań z Urzędu Skarbowego 🙂 Ale spokojnie, właśnie ten artykuł pomoże Ci zrozumieć sposób liczenia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości.
Jak liczymy lata podatkowe w momencie sprzedaży nieruchomości?
Rok podatkowy w przypadku osób fizycznych dokonujących odpłatnego zbycia nieruchomości liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości – co to znaczy?
Przykładowo jeśli dokonałeś nabycia 1 lipca 2015 roku, to pamiętaj, że Twój obowiązek podatkowy nie kończy się ani 1 lipca 2020 roku, ani 31 grudnia 2020 roku!!! Bo (patrz zgodnie z definicją powyżej) lata podatkowe liczmy od końca roku kalendarzowego następującego po roku, w którym nieruchomość została nabyta.
Zgodnie z powyższym przykładem:
- pierwszy rok podatkowy – od 1 stycznia 2016 roku do 31 grudnia 2016 roku,
- drugi rok podatkowy – od 1 stycznia 2017 do 31 grudnia 2017 roku,
- trzeci rok podatkowy – od 1 stycznia 2018 roku do 31 grudnia 2018 roku,
- czwarty rok podatkowy – od 1 stycznia 2019 roku do 31 grudnia 2019 roku,
- piąty rok podatkowy – od 1 stycznia 2020 roku do 31 grudnia 2020 roku (!).
Jak widzisz dopiero od 1 stycznia 2021 roku, zgodnie z interpretacją Urzędu Skarbowego, będziesz zwolniony z płacenia podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Oczywiście podczas aktu notarialnego notariusz sporządzający umowę sprzedaży nieruchomości ma obowiązek pouczyć Cię o powstającym obowiązku podatkowym, tak aby uniknąć drogiego w skutkach błędu 😉 Najważniejsze abyś był świadomy konsekwencji podatkowych jeszcze przed sprzedażą nieruchomości. Pozwoli Ci to uniknąć dodatkowych kosztów, które ponosisz w związku z procesem sprzedaży nieruchomości takich jak koszt zaświadczeń, pośrednictwa, przygotowania nieruchomości do sprzedaży, etc.
Wysokość podatku dochodowego – od jakiej kwoty liczony jest podatek dochodowy
Jak liczymy 19% od dochodu? Czym jest w przypadku sprzedaży nieruchomości nasz dochód? Otóż, mówiąc najprościej, przez dochód rozumiemy różnicę pomiędzy ceną zakupu, a ceną sprzedaży. Pamiętaj! Dochód, a przychód to nie to samo, często dla zwykłego „Kowalskiego” to definicje bliźniacze, należy jednak mieć na uwadze, że dochód to Twój zarobek na nieruchomości, a przychód to łączna cena sprzedaży nieruchomości.
Dochód = Przychody – Koszty Uzyskania Przychodu.
Przykład: Kupiliśmy 1 lipca 2015 roku mieszkanie za 100.000 PLN, a sprzedajemy je 15 listopada 2020 roku (przed upływem 5 lat podatkowych od nabycia), za cenę 210.000 PLN. Należny podatek będziemy musieli zapłacić od różnicy, tj.:
210.000 PLN – 100.000 PLN = 110.000 PLN
A zatem podatek należy to 19% od kwoty 110.000 PLN – w tym przypadku to kwota 20.900 PLN.
Obliczoną kwotę podatku możemy obniżyć o udokumentowane koszty, jakie ponieśliśmy zarówno w związku z utrzymaniem nieruchomości, jak i kosztami jakie ponieśliśmy w momencie jej zakupu. Co zaliczamy do kosztów uzyskania przychodu jakie możemy w takim wypadku odliczyć od uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości dochodu? Mogą to być:
- koszty remontów poniesionych podczas gdy byliśmy właścicielami nieruchomości,
- koszt aktu notarialnego nabycia nieruchomości,
- koszt biura nieruchomości pośredniczącego w transakcji zakupu/sprzedaży.
Ważne, żeby wszystkie koszty były udokumentowane – najlepiej w postaci faktur. Urząd Skarbowy nie obniży podatku, jeśli tego nie udowodnisz.
Czy możemy uniknąć podatku dochodowego?
Tak, jeśli przeznaczymy kwotę uzyskaną ze sprzedaży na zakup kolejnej nieruchomości lub remont nieruchomości, której jesteśmy już właścicielem. Ważne aby nieruchomość służyła nam na własne cele mieszkaniowe. Mamy na to trzy lata 🙂
