Spis treści
Prawo pierwokupu w Kodeksie cywilnym
Prawo pierwokupu uregulowane jest art. 596 Kodeksu cywilnego. Kodeks cywilny wskazuje w przepisie istotę tej instytucji prawnej, a brzmi ona następująco:
Jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału.
Prawo pierwokupu w nieruchomościach
Otóż niektóre przepisy szczególne przyznają poszczególnym organom prawo do zakupu nieruchomości, która teoretycznie . . . już została kupiona. Może trochę dziwnie to brzmi, ale w praktyce wygląda to następująco:
Jan Kowalski ma działkę, która jest położona, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, na terenie oznaczonym symbolem ,,Lasy,,. Nasz sprzedający wystawił las na sprzedaż i stworzył ofertę na portalach internetowych, a następnie znalazł kupca. Wspólnie umówili się na cenę i udają się do notariusza. Notariusz jednak informuje strony, że może sporządzić umowę sprzedaży, ale jedynie warunkową. I tu nasuwa się pytanie, co to takiego umowa warunkowa? Otóż niektóre organy w naszym kraju mają prawo zakupu nieruchomości przed innymi podmiotami (osobami fizycznymi i prawnymi). Wracając do przykładu, aby Jan Kowalski mógł sprzedać las, musi po umowie warunkowej wystąpić z właściwym wnioskiem do instytucji takiej jak Lasy Państwowe, aby te wypowiedziały się co ze swoim prawem pierwokupu chcą zrobić.
I tutaj pojawiają się dwie opcje!
Lasy rezygnują z wykonania prawa pierwokupu, Jan Kowalski spotyka się z Kupującym i przed notariuszem podpisują umowę sprzedaży a własność lasu przechodzi na Kupującego.
Lasy decydują się na wykonanie prawa pierwokupu i same wchodzą w rolę Kupującego. Jan Kowalski nic na tym nie traci, bo Lasy Państwowe kupują jego nieruchomość po tej samej cenie co osoba, którą sam wcześniej znalazł (kupujący).
Co zatem z tym, który chciał nabyć nieruchomość, ale Lasy Państwowe mu na to nie pozwoliły? Po pierwsze i najważniejsze nie kupił nieruchomości na którą się już zdecydował, a po drugie.. nikt nie zwróci mu już poniesionych kosztów warunkowej umowy sprzedaży. Tutaj ustawodawca się nie popisał, ponieważ zabezpieczając swój interes, naraził na koszty obywateli. W moim odczuciu powinien istnieć przepis, który daje możliwość ubiegania się o zwrot poniesionych przez kupującego kosztów. Najrozsądniej, koszty powinny być zwrócone przez organ, który zakupił nieruchomość i wykorzystał przysługujące mu prawo pierwokupu.
Podmioty posiadające uprawnienia do korzystania z prawa pierwokupu nieruchomości
Uprawnienia do wykonania prawa pierwokupu mają zwykle organy Państwowe, ale należy też pamiętać, że takie prawo może być zastrzeżone pomiędzy stronami umowy np. osobami fizycznymi. Mamy więc ustawowe prawo pierwokupu i umowne prawo pierwokupu.
Głównie jednak z prawa takiego korzystają gminy/miasta, w wypadku nieruchomości rolnych KOWR tj. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa czy Lasy Państwowe, gdy w grę wchodzą lasy.
Pamiętać należy też, że pierwokup nie dotyczy tylko nieruchomości gruntowych, ale może być również wykorzystany przy sprzedaży domu czy mieszkania. Jeśli zatem chcesz sprzedać swoje mieszkanie, najlepiej zadzwoń najpierw do Urzędu Gminy lub Urzędu Miasta i zapytaj czy twoja nieruchomość nie jest położona w strefie objętej prawem pierwokupu jednostki samorządu terytorialnego. Warto taką wiedzę posiadać, żeby nie dowiedzieć się o tym już u samego notariusza. Sytuacja tego typu może zniweczyć plany sprzedaży, choćby dlatego, że wielu kupujących potrzebuje lokum ,,na już,, po zakupie, a jeśli gmina czy miasto mają się wypowiedzieć w sprawie pierwokupu, to na pewno chwilę to potrwa.
Kto zyska na prawie pierwokupu, a kto może stracić?
Jeśli chodzi o interes Sprzedającego, jest on w pełni zabezpieczony. Jeśli bowiem znajdzie kupującego na swoją nieruchomość i ustali z nim cenę, którą notariusz wskaże w warunkowej umowie sprzedaży, zbycie za tą właśnie cenę na pewno nastąpi. Takie pieniądze otrzyma albo od kupującego albo od jednego z organów państwa, który korzysta z prawa pierwokupu.
Podsumowując, jeśli w grę wchodzi ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości, to zarówno sprzedający, jak i uprawniony na podstawie właściwych przepisów organ państwowy, są na wygranej pozycji. Jeden z nich sprzeda, drugi kupi lub zrezygnuje z zakupu. Natomiast jedynym podmiotem, który może stracić na tej transakcji jest kupujący. Jeśli więc szukasz nieruchomości, pamiętaj aby zapytać notariusza czy swojego agenta nieruchomości, czy nie jest ona przedmiotem prawa pierwokupu.
