Spis treści
Co to jest służebność mieszkania?
Służebność mieszkania to prawo osoby fizycznej do korzystania z budynku lub jego części znajdujących się na cudzej nieruchomości. Uprawnienie to daje możliwość korzystania z konkretnego mieszkania czy budynku a ponadto obejmuje też prawo do korzystania z części wspólnych. Najprościej można powiedzieć, że jest to prawo do zamieszkiwania w konkretnej nieruchomości, np. mieszkaniu, albo którymś z jego pokoi na postawie umowy między stronami. Uprawnienie takie może mieć charakter wyłącznościowy, tj. sytuacja, w której dane pomieszczenia przysługują tylko uprawnionemu, albo mogą mieć też charakter otwarty, polegający na wspólnym korzystaniu uprawnionego i innych osób np. domowników.
Zamieszkiwanie jest traktowane jako zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. A zatem osoba, na rzecz której taka służebność została ustanowiona, ma uprawnianie do spędzania czasu w takim miejscu, tj. jedzenia, spania, picia, wypoczynku etc.
Uprawnienia wynikające z służebności mieszkania.
Czy służebność przysługuje tylko osobie, na której rzecz została ustanowiona? Otóż zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego a konkretnie art. 301, w wypadku służebności:
§ 1. Mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
§ 2. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego, służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.
Z przepisów można zatem wnioskować, że służebność mieszkania pozwala na przyjęcia na mieszkanie małżonka i dzieci uprawnionego. W uzasadnionych przypadkach mogą być to również inne osoby pomagające w prowadzeniu gospodarstwa domowego, np. partner, konkubent, opiekunka. Uprawnienie do przebywania wraz z uprawnionym jego dzieci nie wygasa po osiągnięciu pełnoletności.
Należy pamiętać, że osoby które przebywają wraz z uprawnionym nie nabywają samoczynnie prawa do służebności mieszkania. Ale też nie ma konieczności, by właściciel danej nieruchomości wyrażał zgodę na ich współkorzystanie z przedmiotu służebności.
§ 2 przywołanego przepisu wskazuje, że uprawnienie wygasa z chwilą śmierci. Natomiast osoby przebywające z uprawnionym, w drodze umowy, mogą takie uprawnienie kontynuować. Nie ma tu mowy o dziedziczeniu a o umownym prawie do korzystania z nieruchomości.
Sposób ustanowienia służebności
Konieczna jest umowa zawarta między stronami. Zwykła umowa pisemna w tym wypadku nie jest wystarczająca, bowiem aby ustanowić służebność mieszkania, należy udać się do notariusza. Poza formą prawną aktu notarialnego, która wymagana jest przepisami, notariusz pomoże ustalić i podpowie co dodatkowo warto w takim akcie notarialnym zawrzeć. Mogą to być uprawnienia takie jak na przykład prawo do zrobienia remontu przez służebnika.
Przepisy zezwalają też, aby taka służebność ustalona została przez organy państwowe na podstawie wyroku sądu lub decyzji wydanej przez właściwe organy administracyjne.
Kiedy najczęściej służebność jest ustanawiana? Zazwyczaj na służebność decydują się osoby, które powiązane są więzami rodzinnymi. Można przenieść własność nieruchomości na najbliższych, ale też zabezpieczyć się aktem notarialnym i zapewnić prawo do korzystania z części domu/mieszkania, jako alternatywa, np. dla darowizny.
Wycofanie służebności mieszkania
Służebność nieruchomości wygasa najpóźniej w momencie śmierci służebnika. Jest to prawo niezbywalne. Nigdy nie wchodzi w skład spadku. Nie jest to więc uprawnienie, które można przenosić dowolnie na inne osoby, dzielić się nim czy odziedziczyć.
Sprzedaż mieszkania z służebnością
Wiele osób uważa, że sprzedaż domu czy mieszkania obciążonego służebnością jest niemożliwa. Nic bardziej mylnego! Właściciel ma takie uprawnianie, ale co wtedy z służebnością? Otóż przechodzi ona na nabywcę a prawa samego służebnika nie ulegają żadnej zmianie. Taka osoba ma uprawianie do korzystania z tych samych pomieszczeń ,,na wyłączność,, jak i do korzystania z części wspólnych. Oczywiście przepisy przepisami a praktyka praktyką… na pewno nieruchomość, która sprzedawana jest z takim obciążeniem, nie będzie cieszyć się sporym zainteresowaniem na rynku nieruchomości, a jej cena zapewne będzie dużo niższa niż w wypadku nieruchomości podobnych, ale nieobciążonych.
Służebność mieszkania nie jest równoznaczna z umową dożywocia! Więcej: Umowa dożywocia
