Sprzedaż nieruchomości z hipoteką

Hipoteka – czy możemy sprzedać nieruchomość?

Sprzedaż nieruchomości z hipoteką. Jakże wiele mitów o hipotece można usłyszeć od osób sprzedających czy kupujących swoje mieszkanie, dom czy działkę.

Pierwszy mit dotyczy oczywiście braku możliwości sprzedaży nieruchomości obciążanej hipoteką. Wielu Kupujących i  Sprzedających uważa, że jeśli mamy do czynienia z hipoteką, to w ogóle nie mamy jak sprzedawać nieruchomości. Nic bardziej mylnego! Mieszkanie z hipoteką w dziale IV Księgi Wieczystej można sprzedawać. Ważne jednak, aby wysokość hipoteki do spłaty była mniejsza od wartości sprzedawanej nieruchomości.

Jak przygotować się do sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką?

Jeśli sprzedający nie wie jak wysoki jest jego dług hipoteczny, czyli ile zostało mu do spłaty, może wystosować wniosek do banku o wydanie zaświadczenia o aktualnym stanie zadłużenia nieruchomości.

Po otrzymaniu takiego dokumentu, Sprzedający ma dwie drogi do wykorzystania. Pierwsza z nich polega na spłacie pozostałej część zadłużenia hipotecznego przed aktem notarialnym (przed aktem przenoszącym własność nieruchomości). Po spłacie Sprzedający powinien zwrócić się do Banku o wydanie zaświadczenie o tym, ze hipoteka została spłacona. Następnie z dokumentem z banku należy udać się do Sądu wieczystoksięgowego i złożyć wniosek o wykreśleniu hipoteki z Księgi Wieczystej. W dniu, w którym wniosek zostaje złożony, w Księdze Wieczystej pojawia się wzmianka w dziale IV, wskazująca iż hipoteka jest w trakcie wykreślenia. Po kilkunastu dniach, niestety w dużych miastach trwa to dłużej, dział IV zostaje wyczyszczony z wpisów i nic nie stoi na przeszkodzie, aby sprzedać nieruchomość.

Wskazany powyżej sposób jest prosty do realizacji, ale może stanowić problem dla osoby, która sprzedając nieruchomość nie ma odpowiedniej ilości środków finansowych na to, by spłacić resztę pozostałego na koncie długu hipotecznego. I tu mamy drugie rozwiązanie! Polega ono na sprzedaży nieruchomości jeszcze wówczas, gdy wpis hipoteki widnieje w dziele IV Księgi Wieczystej. Jak to wygląda krok po kroku?

Podobnie jak w pierwszym wypadku należy najpierw zwrócić się do banku o wydajanie zaświadczenia uprawniającego do spłaty hipoteki. W takiej sytuacji Bank wystawia zaświadczenie określające wysokość aktualnego zadłużenia hipotecznego wraz z kontem, na który ma być spłacona hipoteka (konto techniczne do spłaty kredytu). Następnie Sprzedający i Kupujący spotykają się na akcie notarialnym. Notariusz opisuje w umowie sprzedaży, że zapłata całej ceny nieruchomości rozbita jest na kilka przelewów (minimum dwa). Jeden z nich musi trafić na konto Banku, który jest wierzycielem hipotecznym względem sprzedawanej nieruchomości. Natomiast różnica między ceną sprzedaży a kwotą przelewaną do banku jest należna Sprzedającemu.

Przykład:

Cena nieruchomości: 200.000 PLN

Kwota pozostała do spłaty kredytu: 150.000 PLN

Kwota jaką otrzyma Sprzedający: 200.000 PLN – 150.000PLN = 50.000 PLN

Po spłacie hipoteki strona Sprzedająca otrzyma dokument uprawniający do wykreślenia hipoteki. Należy złożyć go do Sądu wieczystoksięgowego wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki. Oczywiście nie za darmo – konieczne jest uiszczenie opłaty skarbowej w wysokości 100 PLN. Zwyczajowo przyjmuje się, że zapłatą za wykreślenie obciążony powinien być Sprzedający, bo to jego hipoteka znajdowała się na Księdze Wieczystej. W praktyce po akcie notarialnym, Kupujący jest w stałym kontakcie ze Sprzedającym, a jak ten tylko otrzyma dokument uprawniający do wykreślenia hipoteki, przekazuje go Kupującemu razem ze wspomnianą opłata 100PLN.

Kwota wskazana w dziale IV Księgi Wieczystej

Drugi mit, który należy obalić, i który odstrasza Kupujących od zakupu nieruchomości, dotyczy wysokich kwot wskazanych w dziale IV Księgi Wieczystej. Należy pamiętać, że kwota, którą opisuje Księga Wieczysta, to nie kwota kredytu jaki ma spłacić Sprzedający! To kwota wskazująca do jakiej wysokości ten kredyt został udzielony.

Nie martw się zatem, że gdy Kupujesz mieszkanie czy dom i przystępujesz do aktu notarialnego a tam w Księdze Wieczystej zadłużenie wynosi milion złotych, to Ty aż tyle musisz zapłacić. Kwota do spłaty jest wskazana przez bank na odrębnym dokumencie i jej należy się trzymać.

Należy pamiętać, że w artykule opisujemy sytuacje typowe np. dla hipoteki umownej! Jeśli w Księdze Wieczystej pojawi się inny rodzaj hipoteki, przede wszystkim hipoteka przymusowa, warto zasięgnąć rady notariusza czy biura nieruchomości.