Umowa dożywocia

Umowa dożywocia, czym się charakteryzuje?

Na początek warto przytoczyć podstawę prawną samej umowy dożywocia, otóż zgodnie z Kodeksem cywilnym:

§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.

Zatem…

Dożywocie, choć często kojarzone z karą pozbawienia wolności na podstawie przepisów Kodeksu karnego, ma swoje regulacje także w prawie cywilnym 😉

Najprościej można powiedzieć, że osoba na której rzecz zostało owo prawo ustanowione (lub bliski takiej osoby) ma dożywotnie uprawnienie do korzystania domu/mieszkania lub jego części. Ponadto właściciel takiej nieruchomości ma obowiązek do utrzymywania takiej osoby do jej śmierci (włącznie z organizacją pogrzebu).

Jak zawiera się umowę dożywocia?

Przepisy mówią jasno, że zawarcie umowy dożywocia wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Brak zachowania formy aktu notarialnego skutkować będzie nieważnością czynności prawnej. Umowa dożywocia wymaga formy aktu notarialnego (art. 158 K.C.) czyli najwyższej z form zawierania czynności prawnych, jakie przewiduje Kodeks cywilny. Ustawodawca wskazując na taką konieczność mówi wprost, że to poważna czynność i obie strony powinny jej dokonać w obecności notariusza. Notariusz jest gwarantem tego, że umowa będzie zawierała wszystkie najistotniejsze, obligatoryjne postanowienia, ponadto wytłumaczy stroną, że jej zawarcie wywołuje daleko idące skutki prawne, zarówno dla osoby która takie dożywocie ustanawia jak i dla tej na rzecz której dożywocie zostaje ustanowione.

Kiedy najczęściej dochodzi do zawierania umów dożywocia?

Praktyka wskazuje, ze umowy takie zawierane są najczęściej w strunkach rodzinnych. ,,Starsi z rodu,, przenoszą własność nieruchomości, jednocześnie zapewniając sobie uprawnienie do dalszego zamieszkiwania i pomocy na starość. Warto zwrócić uwagę, że prawo dożywocia jest niezbywane, a jak sama nazwa wskazuje wygasa z chwilą śmierci. Dodatkowo może być ono ustanowione na rzecz więcej niż jednej osoby np. małżeństwa (najczęstsza praktyka). W takiej sytuacji śmierć jednego ze współmałżonków nie powoduje, że prawo dożywocia wygasa w stosunku do tego, który nadal żyje.

Czy dożywocie wygasa tylko z chwilą śmierci?

Umowa dożywocia, jak wskazuje sama nazwa, została stworzona by służyć do śmierci. Jednak zdarzają się sytuacje, gdy zostaje zerwana wcześniej poprzez decyzję sądu. Rozwiązanie umowy dożywocia zostało uregulowane w art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego. Sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.

Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną dożywociem?

Z punktu widzenia przepisów prawa, jest ona jak najbardziej możliwa. W praktyce jest jednak bardzo problematyczna, gdyż Kupujący nie chcą wydawać pieniędzy na mieszkania czy domy, które są obciążone prawem na rzecz osoby trzeciej. Gdyby jednak do takiej sprzedaży doszło, oczywiście wszelkie obowiązki związane z dożywociem przechodzą na nabywcę nieruchomości. Osoba, która nabywa nieruchomość odpowiada zatem za te wszystkie świadczenia z umowy dożywocia, które ciążyły na zbywcy nieruchomości w chwili sprzedaży. Dodatkowo warto wspomnieć, że zbycie nieruchomości nie wymaga zgody dożywotnika, choć ten może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Dzieje się tak zazwyczaj w sytuacjach, w których dożywotnik nie chce mieć bliskiego kontaktu z osobą, która nabyła nieruchomość.

Umowa dożywocia, a służebność osobista.

Odpowiedź brzmi nie!

Dożywocie jest dalej idące pod względem skutków jakie może wywołać. Kupując nieruchomość obciążoną prawem służebności osobistej, można zakupić dom lub mieszkanie, z którego może korzystać inna osoba (można powiedzieć, że zapewnia się mu prawo do zamieszkiwania), a przy umowie dożywocia, dodatkowo mamy do czynienia z koniecznością utrzymywania dożywotnika do czasu jego śmierci.

Podsumowując

Umowa dożywocia stosowana jest głównie po to, aby zapewnić opiekę i środki na utrzymanie osoby starszej lub niepełnosprawnej w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. Jest to konstrukcja prawna, która umożliwia przeniesienie prawa własności nieruchomości przy jednoczesnym zabezpieczeniu swoich interesów na kolejne lata.