Spis treści
Na czym polega najem okazjonalny
Najem okazjonalny jest instytucją prawną, wymyśloną przez ustawodawcę dla zabezpieczania interesów właścicieli, którzy oddają swoje lokale do wynajęcia. Jeszcze do niedawna umowy takie w zasadzie w ogóle nie były praktykowane. Obecnie jednak sytuacja na rynku nieruchomości wskazuje, że najem okazjonalny rywalizuje ze zwykłymi umowami najmu, głównie w dużych miastach. Sama umowa najmu okazjonalnego nie różni się zanadto od standardowego najmu. Są jednak pewne różnice, na które należy zwrócić uwagę, by właściwie skonstruować umowę, jak i dopełnić wszelkich formalności, by tak najem okazjonalny był skuteczny.
Podstawowe różnice między najmem okazjonalnym a zwyczajną umową najmu
Często gdy słyszymy umowa najmu okazjonalnego, myślimy, że to umowa u notariusza. Jednak sama umowa nie musi być sporządzona przez rejenta. Dlaczego zatem kojarzy się z notariuszem? Dlatego, że aby była skuteczna, konieczne jest nadanie rygoru egzekucji postanowieniom zawartym w takiej umowie. Konkretnie najemcy muszą oświadczyć, że dobrowolnie poddadzą się egzekucji i zobowiązują się tym samym do opróżnienia i wydania lokalu. To właśnie oświadczenie musi być złożone w formie aktu notarialnego.
Drugi obowiązek najemcy polega na wskazaniu innego mieszkania, w którym będzie mógł zamieszkać, gdy zostanie wykonana egzekucja dot. obowiązku opróżnienia i opuszczenia lokalu. Wiąże się to z dostarczeniem do aktu notarialnego oświadczenia osoby trzeciej mającej prawo do innej nieruchomości, np. własność mieszkania, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego etc., wskazujące iż taka osoba przyjmie najemcę do swojego lokalu. Najczęściej w praktyce wygląda to tak, że najemca dostarcza jako załącznik do umowy najmu oświadczenie kogoś bliskiego, (rodzice, rodzeństwo, przyjaciele) kto jest właścicielem nieruchomości i nie ma obaw przed przyjęciem najemcy do siebie w razie ustania stosunku najmu. Gdyby nastąpiły okoliczności wyłączające możliwość zamieszkiwania w lokalu wskazanym w oświadczeniu, najemca ma 21 dni na wskazanie innej nieruchomości.
Różnice w umowach
Zwykła umowa najmu może być zawierana zarówno na czas określony jak i na czas nieokreślony. I tutaj występuje istotna różnica w wypadku najmu okazjonalnego, ponieważ może być ona zawarty tylko na czas oznaczony. Jest to zrozumiałe, ponieważ rygor egzekucji co do wyprowadzki z lokalu może być zrealizowany tylko wtedy, jeśli strony ustalą do kiedy maksymalnie taka umowa ma obowiązywać. Dodatkowo ustawodawca wskazał, iż umowa najmu okazjonalnego nie może być zawarta na czas dłuższy niż 10 lat.
Warto również pamiętać, że tylko lokale spełniające funkcje mieszkaniową mogą być przedmiotem najmu okazjonalnego. Oznacza to, że bezskuteczna będzie umowa najmu okazjonalnego dotycząca lokalu niemieszkalnego.
Wynajmujący może żądać wpłacenia przez najemcę kaucji, jeśli od tego uzależnia zawarcie umowy najmu okazjonalnego. Kaucja to opłata, która ma zabezpieczyć wynajmującego, jeśli w dniu opróżnienia lokalu najemca ma niepokryte zobowiązania, jak choćby braki w płatnościach czynszu. Umownie nie może ona przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Kaucja może w tym wypadku posłużyć do zaspokojenia kosztów jakie będą wynikały również ze wszczęcia egzekucji.
Na właścicielu ciąży jednocześnie obowiązek zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. W tym wypadku chodzi o urząd skarbowy właściwy ze względu na miejsce zamieszkania właściciela. Jaki ma na to termin? Otóż jest to 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma także obowiązek przedstawić potwierdzenie takiego zgłoszenia.
Koszty związane z najmem okazjonalnym
Nadanie rygoru egzekucji oświadczeniu składanemu przez najemców, co do opróżnienia i wydania lokalu, jest płatne u notariusza. Nie są to bardzo duże kwoty, jednak strony takiej umowy bardzo często zastanawiają się, kto ma pokryć taką opłatę? Wiemy, że nikt nie lubi płacić z własnej kieszeni, a przepisy nie stanowią, kto taką opłatę ma uiścić. Co mówią notariusze? Zazwyczaj, że to zależne od ustaleń stron. W praktyce zatem bywa różnie. Gdy zapytamy w Warszawie, większość osób z branży nieruchomościowej powie pewnie, że płaci najemca, jednak jeśli to samo pytanie padnie w Katowicach, pewnie usłyszymy, że wynajmujący. W mojej ocenie opłatę u notariusza powinien ponosić właściciel. Dlaczego? Bo to właśnie osoba wynajmująca lokal ma interes w tym, aby najemca złożył oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, bowiem w razie pojawienia się sytuacji kryzysowej, to jemu taki rodzaj umowy najmu pomoże. Koszty nie są duże, a zabezpieczanie w wypadku nielojalnych najemców bardzo często bezcenne. Jeżeli jednak najemca domagałby się dodatkowego wypisu takiego aktu notarialnego również dla siebie, powinien uiścić opłatę za wydanie dokumentu, chyba że strony umówiły się wcześniej inaczej.
