Spis treści
Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zgodnie z polskim Kodeksem cywilnym, jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym. Ustawodawca wskazuje katalog ograniczonych praw rzeczowych, wśród których znajdziemy: użytkowanie, służebność, hipotekę i zastaw oraz omawiane tutaj spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Szczegółowe informacje na temat tej instytucji prawnej znajdziemy w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
Uprawnienia wynikające ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Osoba posiadająca Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma uprawnienie do korzystania oraz rozporządzania lokalem. Oznacza to, że bez zgody spółdzielni mieszkaniowej można przenieść to prawo na inną osobę, na przykład sprzedać, czy darować. Mieszkanie takie można również wynająć lub oddać do bezpłatnego korzystania. Co również bardzo istotne, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można dziedziczyć (przykładowo zapisać w testamencie). Podlega ono także egzekucji. Istotną informacją dla osób, które chciałyby kupić takie mieszkanie jest fakt, że można obciążyć go hipoteką. Zatem nie ma ograniczeń w możliwości obciążania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu kredytem hipotecznym (niektóre banki traktują jednak inaczej udzielnie hipoteki dla odrębnej własności lokalu i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Z racji tego, że spółdzielcze prawo do lokalu, jak wskazuje sama nazwa, tyczy się nieruchomości, przy jego zbyciu konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.
Różnice między spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a prawem odrębnej własności
Na wstępie należy podkreślić, iż jest więcej podobieństw niż różnic pomiędzy spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, a prawem odrębnej własności. Co z różnicami? Przede wszystkim należy pamiętać, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest własnością, pełną czy odrębną. Jak wspominano powyżej, jest to ograniczone prawo rzeczowe, z którego lokator ma prawo korzystać i którym może rozporządzać, ale formalnie należy ono do spółdzielni. Spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem władającym budynkiem oraz gruntem, na którym ten budynek jest posadowiony. Przy sprzedaży nie mówimy o przeniesieniu własności, ale o zbyciu prawa. Problematyczną kwestią jest jednak to, że w wypadku opisywanego ograniczonego prawa rzeczowego, w wielu wypadkach konieczne jest uzyskanie zgody spółdzielni mieszkaniowej. Zgoda spółdzielni mieszkaniowej konieczna jest na przykład w wypadku przekształcenie sposobu użytkowania lokalu, a czasem nawet w takich błahych sprawach jak przeniesienie licznika energii elektrycznej z jednego końca przedpokoju na drugi. Niemiej jednak uprawnienia wynikające z posiadania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu są duże i w razie chęci zakupu, nie powinniśmy się obawiać, że lokal nie jest pełną własnością.
Księga wieczysta a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Księga wieczysta stanowi podstawowe źródło informacji o nieruchomości. Co w wypadku, kiedy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jej nie ma? Czy wówczas musimy się obawiać zakupu? Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie musi mieć urządzonej księgi wieczystej. Nie jest to problem w wypadku zbycia. Jeżeli kupujący płaci za takie mieszkanie na akcie notarialnym gotówką, księgi w ogóle nie trzeba zakładać. Jeżeli jednak kupujący będzie się posiłkował kredytem hipotecznym, należy udać się do spółdzielni mieszkaniowej, aby ta wydała właściwe dokumenty, które będą podstawą do jej założenia. Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej wskazywać powinno do kogo przynależy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, powinno ono również zawierać informacje dot. samej nieruchomości (z czego się składa, na której jest kondygnacji etc.). Nic nie stoi również na przeszkodzie, aby osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu założyła Księgę wieczystą w trakcie kiedy wykonują swoje uprawniania.
Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu można przekształcić w prawo odrębnej własności lokalu. Warunkiem jest, aby spółdzielnia mieszkaniowa była właścicielem (użytkownikiem wieczystym) budynku i gruntu pod budynkiem. Spółdzielnie wymagają również uzyskania zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami. Po uzyskaniu właściwych dokumentów urzędowych oraz dokumentów od spółdzielni, należy udać się do notariusza. Umowa zawierana jest między spółdzielnią a nabywcą. Koszty aktu notarialnego ponosi lokator, który chce przekształcić przysługujące mu prawo.
